Blog

W najbliższych latach zasady dotyczące zabudowy w Polsce zmienią się bardzo znacząco. Od 2026 roku zaczną obowiązywać nowe regulacje, które określą, gdzie można budować domy i jakie wymagania musi spełniać działka, zanim powstanie na niej zabudowa mieszkaniowa. Dla osób planujących budowę, zakup działki albo inwestowanie w rozwój osiedli to ważna informacja, bo wiele dotychczasowych lokalizacji może zostać objętych dodatkowymi ograniczeniami.

Zmiany w prawie pojawiają się po to, by uporządkować sposób zagospodarowania przestrzennego i zapewnić mieszkańcom odpowiednie warunki życia. Warto przeanalizować, co nowe zasady oznaczają w praktyce.

Działka bliżej szkoły i terenów zielonych. Kluczowe będą odległości

Najważniejsza zmiana dotyczy lokalizacji zabudowy względem szkoły podstawowej oraz terenów zielonych o określonej powierzchni. Nowe prawo wprowadza konkretne limity, które trzeba będzie spełnić, aby móc uzyskać możliwość budowy domu:

• w miastach działka nie może być położona dalej niż 1,5 km od szkoły,

• poza miastem limit wzrasta do 3 km,

• teren zielony o powierzchni co najmniej 3 ha musi znajdować się maksymalnie 1,5 km od działki,

• większe tereny zielone, przekraczające 20 ha, muszą być dostępne w promieniu 3 km.

Co ważne, odległość nie będzie mierzona w linii prostej. Liczyć się będzie realna droga dojścia pieszo, czyli trasa możliwa do przejścia po chodniku, ścieżce lub drodze publicznej.

To oznacza, że wiele działek na obrzeżach gmin może nie spełniać nowych kryteriów, mimo że na mapie wygląda to „blisko”.

Nowe przepisy a obecne działki

Z nowych zasad wynika, że niektóre tereny, które dziś uchodzą za atrakcyjne, mogą nie kwalifikować się do zabudowy w przyszłości. Problem dotyczy zwłaszcza:

• działek rolnych planowanych do przekształcenia,

• terenów wymagających wydania decyzji o warunkach zabudowy,

• miejsc, gdzie gmina nie przygotowała jeszcze planu ogólnego,

• lokalizacji oddalonych od szkół i publicznych terenów zielonych.

W efekcie część działek może utracić możliwość zabudowy, a ich wartość spadnie. Ci, którzy planują budowę domu w najbliższym czasie, powinni jak najszybciej zweryfikować status swojej działki albo rozważyć zakup w lokalizacji lepiej przygotowanej pod przyszłe regulacje.

Warunki zabudowy tylko tam, gdzie gmina przewidzi taką możliwość

Nowe zasady zakładają, że decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane tylko na obszarach określonych jako tereny uzupełnienia zabudowy. Oznacza to koniec swobodnego wydawania WZ na działki położone w zupełnie nowych miejscach, pozbawionych infrastruktury.

Dla wielu osób planujących budowę oznacza to konieczność działania jeszcze przed wprowadzeniem nowych przepisów. Wnioski złożone wcześniej mają zachować swoją ważność, dlatego czas ma tutaj ogromne znaczenie.

Po co te zmiany? Zalety dla przyszłych mieszkańców

Choć część inwestorów widzi w nowych przepisach ograniczenia, w praktyce regulacje mają poprawić jakość życia na nowych osiedlach. Zmiany mają zapewnić:

• bezpieczny dostęp do szkoły,

• bliskość terenów rekreacyjnych,

• lepsze planowanie infrastruktury,

• uporządkowany rozwój zabudowy,

• ograniczenie powstawania odizolowanych, „samotnych” domów.

Dzięki temu przyszłe dzielnice i osiedla mają być bardziej funkcjonalne i przyjazne mieszkańcom.

Planujesz kupno działki lub budowę domu? Sprawdź to dokładnie

Jeśli ktoś myśli o budowie domu w najbliższych latach, powinien zwrócić uwagę na kilka elementów:

1. Czy w pobliżu działki znajduje się szkoła podstawowa i czy odległość będzie zgodna z nowymi zasadami.

2. Czy działka znajduje się w zasięgu terenów zielonych o wymaganej powierzchni.

3. Czy gmina ma gotowy lub tworzony plan ogólny, który przewiduje w tym miejscu zabudowę.

4. Czy warto złożyć wniosek o warunki zabudowy jeszcze przed zmianami.

Dla wielu inwestorów najlepiej będzie wybierać działki położone w miejscach, które już dziś są dobrze skomunikowane i mają rozbudowaną infrastrukturę społeczną.

Jak nowe przepisy wpłyną na rynek domów?

Zmiany mogą ograniczyć liczbę dostępnych działek budowlanych, szczególnie na obrzeżach gmin. Z drugiej strony mogą zwiększyć wartość tych lokalizacji, które spełniają nowe kryteria i są przygotowane pod rozwój zabudowy.

W praktyce może to doprowadzić do większego zainteresowania inwestycjami realizowanymi w przemyślanych, dobrze zaprojektowanych lokalizacjach. Osiedla, które powstają w miejscach z dostępem do szkół, terenów zielonych i transportu publicznego, będą zyskiwały na znaczeniu.

Podsumowanie

Nowe przepisy budowlane 2026 wprowadzą istotne zmiany w planowaniu i realizacji zabudowy mieszkaniowej. Będą dotyczyć zarówno prywatnych inwestorów, jak i deweloperów oraz osób kupujących działki pod dom.

Warto przygotować się na te zmiany już teraz, zweryfikować lokalizację działki, skonsultować się z projektantem albo wybrać miejsce, które spełnia przyszłe wymagania. Dzięki temu inwestycja będzie bezpieczna, a budowa domu możliwa bez komplikacji.